Cedolare Secca sugli affitti: cos'è

E' un regime di tassazione sostitutivo che prevede il versamento di un'imposta del 21% nei contratti liberi (o 19% se convenzionati) in luogo dell'aliquota marginale Irpef e addizionali risultante dal cumulo con gli altri redditi (minimo 23% + addizionali).

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l'Irpef e le relative addizionali
• l'imposta di registro
• l'imposta di bollo.
• l'imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Già nel 2011 i contribuenti hanno quindi la facoltà di scegliere se assoggettare i canoni percepiti a tale imposta sostitutiva, ovvero tassare le locazioni come nel passato con versamento dell'imposta di registro e di bollo.

L'opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia per l'intera durata dell'opzione  all'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, compresa la variazione Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.

Chi può avvalersene

Le sole persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati) e relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all'abitazione).

Contitolarità

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Adempimenti

1)      Comunicazione al conduttore: E' obbligatoria la preventiva comunicazione del locatore (proprietario) al conduttore (inquilino) con lettera raccomandata della  volontà di optare per la cedolare, e della rinuncia alla facoltà di richiedere l'aggiornamento Istat del canone

2)      Esercizio dell'opzione: la scelta del regime della cedolare secca deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate; vi sono diverse modalità a seconda della fase in cui si trova il contratto (prima registrazione, rinnovo, risoluzione, ecc)

3)      Calcolo e versamento degli acconti: la cedolare è soggetta al meccanismo dell'acconto nella misura dell'85% del canone  per il 2011 da versarsi in unica soluzione al 30 novembre 2011 se di importo inferiore a 257,52 euro, ovvero in due tranche di cui il 40% al 16 giugno  e il restante al 30 novembre.

4)      Valutazione della riduzione degli acconti Irpef 2011: metodo previsionale.

Primo adempimento: la comunicazione al conduttore

Secondo il co.11 dell'art.3 del D.Lgs. n.23/11 l'opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato "preventiva" comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, sia della volontà di esercitare detta opzione sia, soprattutto, di rinunciare alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo esso sia dovuto.

Il provvedimento direttoriale del 7 aprile non ha dato indicazioni in ordine alla natura preventiva di detta comunicazione, limitandosi semplicemente a richiamarne la necessità ai fini della validità dell'opzione.

Per evitare il rischio dell'invalidità della scelta del nuovo regime ad imposta sostitutiva è quindi buona norma procedere all'invio della raccomandata al conduttore come primo adempimento.

Secondo adempimento: l'opzione al Fisco

L'opzione per la cedolare avrà una durata pluriennale con possibilità di revoca di anno in anno. Il provvedimento direttoriale ha, infatti, previsto questa validità dell'opzione e diverse modalità di esercizio della stessa a seconda del momento in cui si trova il contratto di locazione (prima registrazione, rinnovo, risoluzione, etc.). E' possibile anche un'opzione parziale relativa cioè soltanto ad alcune unità abitative ricomprese nel contratto. Nell'ipotesi di pluralità di locatori ognuno di essi potrà optare per la cedolare secca e la mancata opzione di uno non coinvolgerà gli altri.

Come e quando optare

Terzo adempimento: il versamento in acconto

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l'acconto deve essere versato nella misura dell'85% dell'imposta dovuta (21% o 19% dell'intero canone annuo) e, a partire dal 2012, nella misura del 95%.  Non si applica l'abbattimento forfetario del canone annuo del 15% o 25%. Il versamento dell'acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell'acconto Irpef, e quindi in un'unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l'importo è inferiore a euro 257,52. Se l'importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

• la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

L'acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:

• l'acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno
• l'acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.

L'acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l'acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell'anno precedente.

Esempio: canone annuo di libero mercato 6000 euro (500 euro al mese)

Tassazione sostitutiva = 6000 X 21% = 1260  Acconto = 1260 X 85% = 1071

Di cui il 40% (1071 X 40%) = 428,4 da pagarsi con F24 entro il 16/6/2011

Il restante 60% (1071 X 60%) = 642,6 da pagarsi con F24 entro il 30/11/2011

Quarto adempimento: la riduzione degli acconti Irpef 2011

Coloro che optano per la cedolare secca sono tenuti al versamento in F24 dell'acconto; tuttavia essendo tenuti a dichiarare in 730/20211 i redditi 2010, comprese le locazioni ancora soggette a tassazione ordinaria in cumulo con gli altri redditi, possono ridurre gli acconti agendo, con il metodo previsionale, sul rigo F6 del mod 730/2011 indicando una minor somma da trattenere.

Servizio offerto da Caf Interregionale Dipendenti

Per l'anno 2011 Caf Interregionale Dipendenti per ogni intestatario di uno o più contratti di locazione di offre i seguenti servizi:

1)      predisposizione della lettera di comunicazione dell'opzione che il locatario deve inviare per raccomandata all'inquilino

2)      predisposizione del modello F24 di versamento dell'acconto sull'imposta sostitutiva da versare a cura del locatario

3)      riconteggio, attraverso una valutazione previsionale, degli acconti d'imposta IRPEF dovuti per l'anno 2011, depurando dagli imponibili indicati nella dichiarazione dei redditi presentata per l'anno 2010, la sola componente dei redditi da locazione. Avvertiamo che, qualora il contribuente dovesse percepire nel corso dell'anno 2011 redditi superiori a quelli dichiarati nel 2010, dovrà opportunamente aumentare il riconteggio degli acconti IRPEF fornito dal Caf.

Il Caf fornirà detti servizi successivamente al ricevimento della lettera di incarico N. 1( allegato 1) per gli adempimenti necessari al versamento della cedolare secca e al versamento tramite bonifico del corrispettivo di € 80,00 IVA inclusa.

Inoltre, per i locatari che trovandosi in una delle seguenti situazioni:

• locatario con contratto concluso nel 2011 per il quale alla data del 7 aprile 2011 non erano scaduti i termini per la registrazione;
• locatario con contratto prorogato nel 2011, per il quale alla data del 7 aprile 2011 non erano scaduti i termini per la registrazione

devono comunicare all'Agenzia delle Entrate l'opzione per la cedolare secca entro il 6 luglio 2011 attraverso il modello telematico SIRIA o attraverso il modello cartaceo 69; il Caf offre il servizio di predisposizione dei modelli necessari per comunicare all'Agenzia delle Entrate l'opzione per la cedolare secca scegliendo il modello adatto tra il Modello 69 e il Modello Siria.

Il predetto servizio verrà fornito successivamente al ricevimento della lettera di incarico N. 2 (allegato 2)  e al versamento, tramite bonifico, del corrispettivo di € 50,00 IVA inclusa.